Das Annuitätendarlehen – die typische Immobilienfinanzierung: Spätestens wenn man mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie zu erwerben, sei es zur Eigennutzung oder Kapitalanlage, muss man sich mit den verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten auseinander setzen, um für sich die richtige Lösung zu finden.
Die Finanzierung und die damit einhergehenden Kosten sind wichtige Faktoren beim Immobilienerwerb.
Insbesondere im Rahmen der privaten Immobilienfinanzierung werden Ihnen seriöse Kreditinstitute und Finanzportale, wie Annuitätendarlehen.org, das Annuitätendarlehen nahelegen. Die in der Regel monatlich zu zahlende Rate beinhaltet dabei Zins- und Tilgungsbeträge. Diese Rate, im Fachjargon Annuität genannt, bleibt über die Dauer der Finanzierung gleich hoch. Somit behalten Sie während der Kreditlaufzeit stets einen Überblick über die monatlichen Belastungen Ihres Kredits und sind bewahrt vor bösen Überraschungen.
Vorteile des Annuitätendarlehens
Neben der konstanten und damit planbaren Belastung haben Annuitätendarlehen den Vorteil, dass Sie Ihren Kredit laufend tilgen, also der ursprüngliche Kreditbetrag laufend abgezahlt und somit reduziert wird. Da Zinsen von der jeweiligen Restschuld berechnet werden, wird sich der Zinsanteil im Laufe der Zeit kontinuierlich reduzieren. Dieses Phänomen lässt sich auf Annuitätenrechner.com leicht nachvollziehen. Aufgrund der gleichbleibenden Rate, wird sich das Verhältnis zwischen den Zins- und Tilgungsanteilen dahingehend verschieben, dass der Zinsanteil sinkt und im Zuge dessen der Anteil der Rückzahlung um diesen ersparten Betrag zunimmt.
Kriterien bei der Ermittlung der Annuität
Im Rahmen des Vertragsabschlusses werden Sie zunächst mit der Bank besprechen, welche Ratenhöhe für Sie persönlich angemessen ist. Dabei spielen natürlich Ihre individuellen Verhältnisse eine Rolle. Hierbei wird zunächst die Einnahmenseite analysiert und festgehalten, gegenüberstellend zu Ihren persönlichen Ausgaben. Anhand dieser Analyse wird die individuell mögliche Rate (Annuität) ermittelt, über die Ihr Darlehen laufen soll. Da die Rate über die Darlehenslaufzeit eine konstante Belastung darstellt, ist es wichtig, einen gewissen Puffer für unerwartete Ausgaben oder Einnahmenausfälle mit zu kalkulieren. Die Annuität sollte daher nicht auf Biegen und Brechen hoch angesetzt werden, da Sie diese in jeglicher Situation und eventueller Veränderungen Ihrer Lebensumstände bestreiten sollten.
Grundlagen des Anniutätendarlehens
Des Weiteren vereinbaren Sie mit der Bank die Laufzeitdauer, über die die Zinshöhe fix bleibt, die sogenannte Sollzinsbindungsfrist. Diese beträgt bei Immobiliendarlehen für gewöhnlich zwischen 5 und 15 Jahren, jedoch sind auch längere Bindungsfristen möglich. Einige Kreditinstitute gewähren sogar 30-jährige Festschreibung. Die Bindungsfristen spielen auch eine nicht unerhebliche Rolle auf die Höhe des Zinssatzes. Mit längerer Sollzinsbindung werden die Banken höhere Zinsen verlangen, da die Kreditnehmer hierdurch eine gewisse Sicherheit erlangen.
In dieser Planungssicherheit liegt auch eine der größten Vorteile des Annuitätendarlehens. Besonders sicher, gleichzeitig jedoch auch die teuerste Variante, ist die Finanzierung mit einem Volltilgungsdarlehen: Hier wird der Rückzahlungssatz so gewählt, dass Ihr Kredit nach Ablauf der Zinsbindungszeit komplett getilgt ist.
Im anderen und durchaus typischeren Falle werden Sie das Darlehen während der Zinsfestschreibungsdauer nicht komplett abbezahlt haben. Hierbei haben Sie dennoch eine hervorragende Kalkulationsbasis, da Ihnen anhand des Zins- und Tilgungsplans die anschließend zu finanzierende Restschuld bereits bei Vertragsabschluss bekannt sein wird.
Höhe der Annuität
Anhand dieses Zinssatzes und der ermittelten Annuität wird der anfängliche Tilgungssatz ermittelt. Die meisten Banken verlangen eine Mindestrückzahlungshöhe in Höhe von einem Prozent pro Jahr, nicht selten sind jedoch auch mindestens 2 Prozent Voraussetzung.
Aufgrund des aktuell niedrigen Niveaus der Kapitalmarktzinsen sollten Sie eine möglichst hohe Tilgung bestreiten können, da die Höhe des Rückzahlungsanteils die Dauer Ihres Kredits, also die Zeit bis zur vollständigen Abzahlung, bestimmt.
Die Kreditinstitute erstellen Ihnen hierzu einen Zins- und Tilgungsplan, in dem der Verlauf Ihrer Finanzierung anschaulich dargestellt wird. Aufgrund der konstanten Annuität wird das Darlehen laufend abgezahlt. Während zu Finanzierungsbeginn in der Regel der Zinsanteil höher als der Tilgungsbetrag sein wird, wird sich das Verhältnis im Laufe der Jahre umkehren. Im Falle des Volltilgungsdarlehen wird zum Ende der Kreditlaufzeit der Zinsanteil gen Null laufen.
Eine anfänglich einprozentige Tilgung führt zu einer sehr langen Laufzeit der Finanzierung. In dem Fall dauert es rund 55 Jahre bis Sie das Darlehen komplett zurückgezahlt haben. Sofern die Rückzahlung mit 3 Prozent gestartet wird, reduziert sich die Gesamtlaufzeit bereits auf etwa 26 Jahre. Ihre Bank wird Ihnen dabei die verschiedenen Varianten für Ihr Darlehen anschaulich darstellen können.
Nachteile der klassischen Baufinanzierung
Die Planungssicherheit der Annuitätendarlehen können in Zeiten, in denen der Kapitalmarkt noch günstiger wird, gleichzeitig auch den Nachteil bringen, dass die Vertragskonditionen während der Laufzeit fix sind, das heißt sie werden an eine eventuelle positive Entwicklung des Marktes nicht angepasst.
Lediglich die Möglichkeit von Sondertilgungen sind in der Regel vertraglich vereinbart. Diese gewähren dem Kreditnehmer in der Regel einmal im Jahr die Möglichkeit, einen Abzahlungsbetrag neben den monatlichen Ratenzahlungen zu leisten. Diese Sonderzahlung bieten den Vorteil, dass der Zinsanteil der Annuität schneller ab- und der Abzahlungsanteil zunimmt. Für eine vollständige Tilgung verlangen Banken allerdings eine nicht unerhebliche Gebühr, die Vorfälligkeitsentschädigung. Dadurch sichern sich die Banken davor ab, dass Sie beispielsweise im Falle einer Erbschaft o.ä. den Kredit vorzeitig ablösen und Zinseinnahmen verloren gehen. Für gewöhnlich wird ein Immobiliendarlehen nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist nicht vollständig getilgt sein, so dass eine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Nach Ablauf der Zinsbindung besteht somit ein Zinsänderungsrisiko, welches gerade in Zeiten der niedrigen Kapitalmarktzinsen nicht unerheblich ist. Ein höheres Zinsniveau kann die Annuität -trotz geringerer Restschuld- in die Höhe treiben.
